编者按：
2012年是实打实的调控年，按照原定的剧本，无波无澜，平淡过渡。然而，强劲的市场需求撑起和推动着南昌楼市“脱离剧本”。
刚需置业爆发，“温暖小阳春”开启2012年南昌楼市的精彩剧幕，6、7、8月成交记录一再刷新。
红谷滩、高新、朝阳新城、经开、象湖、九龙湖等区域全面开花；别墅、大宅、洋房、Loft、超高层等产品类型纷繁多样。
同时，2012年，是政策调控与市场深度博弈的一年，是南昌城市建设全面升级，房地产行业迎来大发展的一年，也是商业地产爆发、高端项目露脸，南昌房地产行业脱胎换骨的一年。在此，我们总结，我们回顾，为了收获，也为了更好的前行。
刚需年
首置、首改的刚需客群是2012年南昌房地产市场的购买主力。在坚持房地产调控政策不放松的大背景下，投资投机性需求受到强力抑制。然而，2012年，不论是政策层面的利好的消息，还是开发商不断推出的产品和优惠，多是迎合刚需购房群体，而不负所望的刚需客群强有力地爆发，让2012年南昌房地产市场一片“阳光灿烂”。
城市建设升级
修路、修桥、修地铁，是南昌市今年的一大特色。城市建设的如火如荼也为南昌房地产市场的发展创造了更为广阔的空间。据了解，建设中的南昌地铁一号线施工建设总占地面积约1631.6亩（含永久占地面积约615.5亩），规划红线内房屋总征收面积41.65万㎡，房屋征收总户数2705户。史无前例的征收动迁工程，直接影响着南昌房地产市场的开发和成交。而地铁、火车西客站、朝阳大桥的建设，旧城的改造都显示出，南昌城市基础设施建设在全面升级，基础设施的升级也将拓展城市发展空间，延伸城市空间格局，加快城市化进程，推进房地产市场的发展脚步。
成交破纪录
按照南昌房地产市场的惯例，南昌楼市每年的年成交总量为300万㎡左右。而仅2012年的前11个月，南昌市区新建住宅成交量便突破了370万㎡，年内总成交量更有望突破400万㎡。
而截至11月底，南昌市非住宅成交总量达到105万㎡，2012年南昌房地产市场整体成交量将有望突破500万㎡。这是纪录突破的一年，也预示着南昌房地产市场发展将开启新纪元。
政策博弈
今年上半年，全国多个城市上调公积金贷款额度，在城区买房，购房一方缴存公积金最高贷款额度上调至50万元，购房双方缴存公积金最高贷款额度上调至60万元。公积金贷款额度的上调无疑刺激了市场需求的释放，推动了楼市成交的热情。
2012年9月24日晚，广州市国土房管局在其官方微博上承认，对“中心城区个别异常高价的住宅项目”，采取了“限制预售规模和控制交易节奏”的措施。
与此无二，面对一路高扬的市场成交行情，为实现楼市平稳发展，2012年中后期，南昌市相关部门对部分高价、高端住宅项目在预售许可管控方面严格把控，积极抑制投资投机性需求入市。
诸如此类有点“矛盾”的行为，恰似2012年南昌房地产市场的热情绽放与大环境之间的“亲密摩擦”。
底价成交
今年南昌土地市场并不像新房成交那样“热情”，全年释放的住宅用地较去年相对减少，但企业参与拿地的热情却有增无减。虽然全年推出的土地不多，成交价格也控制在小幅度上涨范围，而从开年到现在，高溢价率似乎与土地市场“绝缘”，游资和规模下开发企业也难觅踪影，全年所拍地块真正实现溢价成交的土地量少，从红谷滩、朝阳新城、青山湖、九龙湖等区域的土地成交实情看，诸如保利、绿地、莱蒙国际、国贸、联发等开发企业都是以底价拿地。土地市场的表现也将有效保障未来房价的稳定。
行业洗牌
房地产调控进入“持久战”，这是考验房地产开发企业实力的时期。从2012年南昌房地产市场的整体行情看，小型企业固守“封地”，紧守资金，且行且看；大牌企业则异常忙活：忙卖房、忙拿地、忙开发。
诚如万科、绿地等大牌企业参与见证了南昌房地产市场黄金十年的发展，也为南昌城市建设尽职尽力。南昌城市格局发展的同时，也对城市建设的直接参与者们有了更高要求，这在给大型房企提供更广阔发展空间的同时，也将将行业内的“虾兵蟹将”排挤出局。
而如今的消费者也更愿意为品牌实力买单。2012年南昌楼市住宅成交量排名前列的企业多为房企大佬，保利、绿地、万科、恒大等企业在南昌的多盘联动，四处开花，以实力征服了消费者的心。
价格阶梯化
过去较长一段时间，“市区——红谷滩——象湖”，依次是南昌市民置业的选择模式，“7000元/㎡—6500元/㎡—4000元/㎡”模糊的价格分层影响购房者情绪的同时，也限制了选择空间。
2012年南昌房地产市场从产品到区域供应上全面开花，市区、红谷滩、朝阳新城、高新、经开、象湖、湾里、九龙湖等板块多元化供应，在市区新房价格突破15000元/㎡的同时，红谷滩也迎来万元时代，高企的房价让置业目光更多的转向新兴的区域。“15000元/㎡—10000元/㎡—8000元/㎡—6000元/㎡—5000元/㎡”，在价格区间上呈现出的较为明显的细化阶梯，让购房者有更明确的置业目标，这也标志着南昌楼市在历练十数年发展之后，开始成熟。
商业地产爆发
相较于住宅市场的束缚式发展，2012年南昌房地产市场商业地产则要相对“自由”不少。在住宅价格高企，增值空间越来越小的时下，投资者开始将目光转向商业地产。今年，商铺、写字楼、公寓、loft等产品类型多样，超高层、城市综合体等建筑形态各异，专业市场、社区商业各放异彩，据相关的数据统计，2012年南昌楼市非住宅产品供应量为大增，在成交量上也达到了105.45万㎡。
随着城市现代化建设步伐的加快，金融商务氛围的凝聚，对于办公环境的要求越发严苛，强有力的市场需求推动着城市商务圈的成型及高端商务项目的成长。
第一批房奴们得到解放的同时，不少人也是赚得钵满盆满。有了置业投资经验又有余钱的人，开始不断把投资眼光转移到了既具有投资价值又兼具使用价值的商业地产之上。而在股市低迷、住宅市场受限的背景下，商业地产更是成了投资群体货币保值增值强有力的“救命稻草”。
“小三房”
高端客户受限，抢夺刚需客群是今年南昌房地产开发企业激烈竞争的动力。
不论是万科、绿地、保利、恒大等实力大鳄，还是洪客隆、恒茂等本土大鳄，为了迎合广大刚需客群的置业需求，纷纷祭出旗下各类中小户型产品，其中频繁被提及的“小三房”便是深受首置刚需特别是80后置业者的钟爱。
80㎡—90㎡左右的产品面积，充分被利用的创变空间，“小三房”满足了刚需客群对室内居住空间的实用需求。
惜售
“不着急，慢慢卖”似乎成了今年下半年不少房地产开发企业的“口头禅”。2012年上半年的“火热抢收”和持续喷发的市场需求，给不少开发企业的资金链充足了血。
然而，今年南昌土地市场释放的住宅用地较往年有所减少，但地价却依然保持上涨，在持续调控的大背景下，为保证资金链畅通，不少房企选择慎重拿地，甚至继续观望。因此，对于不少开发储备量不充裕的企业来说，不得不选择惜时惜量销售。
二手房市场
区域大翻身
去年，从各区域的二手房成交量来看，东湖区及西湖区的成交量约占全市总成交量的60%，青山湖及青云谱区紧随其后，红谷滩新区成交量则表现平平，约占比6%。2012年，在二手房市场中不起眼的红谷滩新区来了个华丽丽的转身。数据显示，从今年年初起，红谷滩新区成交占比不断上涨，进入6月份以后便开始占据二手房成交区域第三名的位置。并且随着红谷滩新区人气暴增，该区域租金也随之高涨。去年，1000元在红谷滩中心区的普通住宅小区能租到一个小两房，而今年一个普通装修的单间公寓租金至少在1400元以上,商铺、写字楼租金也出现较大幅度上涨。
计税新政
自去年12月份起，南昌二手房按“评估价”计税的新政进度就一直备受市民关注。“评估价”计税即税务部门运用房地产估价方法，得出当地二手房基准评估均值，然后用评估值比对二手房交易时纳税人申报的交易价格，判断所申报的交易价格是否明显偏低。当二手房交易申报价格低于市场评估价，需按照评估价缴税才能办理产权过户；当二手房交易申报价格高于市场评估价时，则按照交易价格计税办理过户。
时隔一年，南昌二手房“评估价”征税新规终于落地，计划于12月25日起试运行，明年元旦起正式推广运行。此次计税新规的出台，一方面可以杜绝以“阴阳合同”偷逃交易税费现象的发生，真正做到一房一价，真正地体现税收公平、公开、公正的原则。另一方面，新政实施后，二手房交易税费增加，购房者的购房成本随之加大。
楼市大事记
九龙湖新城规划
2012年9月18日，南昌九龙湖新城概念规划基本确定。红谷滩新区将按九大功能定位，将九龙湖新城打造成为以商贸商务、生态科技、都市休闲为主导的绿色生态新城。
九龙湖板块作为红谷滩的二次开发，承担着宜居新城的任务，省级行政单位的整体搬迁、南昌西客站的建设也都为九龙湖的发展保驾护航。
有了政策的有利因素，九龙湖板块也成为开发企业眼中的香馍馍，万达、绿地等大型房企都有意进驻九龙湖板块，不少业内人士表示，如今的九龙湖是价格的洼地，但却是未来价值的高地。
象湖隧道工程
2012年7月25日，南昌市有关部门发布象湖隧道工程环境影响评价公示，象湖隧道工程总投资约10亿元，是九洲大街的延伸工程，西起子羽路，东至迎宾大道，路线全长约2.7公里。
象湖隧道的建设将于朝阳大桥一道，形成一条南二环快速路。加强市区与红谷滩的联系，象湖隧道工程不仅仅在交通上改变了格局，对于象湖周边、朝阳新城、红角洲区域的楼盘而言也将发生质的改变。
公积金上调
2012年6月4日，南昌住房公积金贷款限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元。
公积金贷款额度的上调对于中低收入者的刚需购房者而言是极好的，大大减轻了刚需购房的资金压力，也在一定程度上刺激了楼市的成交。
落户新规
2012年4月27日，南昌市发布规定，从5月起，南昌买房不再作为在昌落户的唯一条件。
《南昌市公安局户籍业务办理规范》规定，在南昌城区有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁），同时按照国家规定参加社会保险满三年的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，持以下证明材料在当地申请登记常住户口。
朝阳大桥动工
2012年10月18日上午，备受瞩目的南昌朝阳大桥正式开工。
朝阳大桥是南昌市重点开发地区朝阳新城和红角洲地区的一条快速通道，是南昌“十纵十横”干线性道路九洲大道跨越赣江的一座重要城市桥梁，对于优化城市布局，拓展城市发展空间，促进环鄱阳湖经济圈联动发展有重要意义。而随着大桥的正式动工，朝阳新城的房价也是一路上扬。
红谷滩万达广场开业
2012年8月24日，红谷滩万达广场正式开业，填补红谷滩大商业空白，形成了以其为中心的红谷滩商圈。而其影响超出了商业，直接影响了周边区域楼盘的成交和价格走势。
据了解，随着南昌红谷滩万达广场正式投入运营，其周边居住社区的二手房每月租金上浮至少三五百，社区商铺租金由之前的40—50元/㎡上涨到了100元/㎡，甚至更多。而在湾里、经开、新建等区域，红谷滩万达广场成为了不少新楼盘宣传亮点。